Sprzedaż gruntów a VAT – co musisz wiedzieć?

Sprzedaż gruntów zawsze nastręcza podatnikom wielu rozterek podatkowych. Wielu z nich jest w ogóle zaskoczona, że sprzedaż działki lub działek może być opodatkowana VAT. Zwłaszcza, jeśli działka została otrzymana w darowiźnie po rodzicach czy dziadkach, a podatnik nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, po prostu dzieli areał i sprzedaje po kawałku. Nic więc dziwnego, że spory dotyczące zbywania gruntów (niezabudowanych lub zabudowanych) docierają aż do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W polskiej sprawie J.Słaby, E. Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) Trybunał rozstrzygał, kiedy sprzedaż działek należy uznać za prowadzenie działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT (szerzej pisaliśmy o tym tutaj). Co jednak w sytuacji, w której nasza sprzedaż zostanie uznana za działalność gospodarczą, a my za podatnika VAT? Czy zawsze w takiej sytuacji podatek należy odprowadzić?

Zwolnienie z opodatkowania VAT gruntów niezabudowanych

Okazuje się, że nie. Sprzedaż działek (gruntów niezabudowanych) może po spełnieniu kilku warunków korzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Czym się zatem kierować, badając, czy takie zwolnienie nam przysługuje? Przede wszystkim definicjami ustawowymi. Przepisy ustawy o VAT zwalniają bowiem z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Co to jednak oznacza? Kiedy niezabudowana działka jest terenem budowlanym, a kiedy nie?

Odpowiedzi na to pytanie udziela ustawodawca w słowniczku ustawowym (art. 2 ust. 33). Przez tereny budowlane rozumie się bowiem grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem kluczowe znaczenia dla możliwości zastosowania zwolnienia z podatkowania ma status gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli grunt jest przeznaczony pod zabudowę, to sprzedaż będzie opodatkowana. Natomiast jeśli w gminie nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, istotna jest okoliczność istnienia w obrocie prawnym decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To na jej podstawie udziela się wówczas pozwolenia na budowę. Co istotnie nie musi być to decyzja wydana w stosunku do właściciela gruntu. O wydanie tzw. WZ może bowiem wystąpić każdy, nawet osoba która nie posiada żadnego tytułu prawnego do nieruchomości. Właściciel działki powinien zatem sprawdzić w urzędzie, czy przypadkiem decyzji takiej nie wydano w stosunku do jakiegoś podmiotu trzeciego.

Różne przeznaczenie działki w MPZP

W przypadku, gdy jedna działka w MPZP objęta jest różnym przeznaczeniem tzn. część jest przeznaczona pod zabudowę, a część nie, to właściwym podejściem jest wyodrębnienie z podstawy opodatkowania części, która może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, oraz części, która z tego zwolnienia korzystać nie może. W tym celu można zastosować klucz podziałowy powierzchniowy lub wartościowy. W tym zakresie wybór pozostaje po stronie podatnika. Ważne jest natomiast, żeby zastosowana metoda w tym konkretnym przypadku odzwierciedlała stan faktyczny i była miarodajna. Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe – przykładowo interpretacja z dnia 2 lipca 2018 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0112-KDIL1-2.4012.273.2018.2.MR, w której organ stwierdził:

„Natomiast odnosząc się do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży działki nr 613/178 należy wskazać, że z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka będąca przedmiotem zbycia – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przedmiotowa nieruchomość ujęta jest:

* częściowo (powierzchnia 0,2200 ha) jako teren leśny (symbol „ZL”), teren wyłączony z zabudowy,

* częściowo (powierzchnia 0,0399 ha) jako teren usług komercyjnych, przeznaczony pod zabudowę, oznaczony symbolem „Uc”.

Mając na uwadze powyższe należy przyjąć, że przedmiotem dostawy będzie działka niezabudowana obejmująca teren leśny o pow. 0,2200 ha, wyłączony z zabudowy oraz teren usług komercyjnych o pow. 0,0399 ha, przeznaczony pod zabudowę.

W kontekście powołanych przepisów prawa należy wskazać, że w tej sytuacji Wnioskodawca przy sprzedaży działki nr 613/178 o różnym przeznaczeniu wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie zobowiązany do zastosowania właściwej stawki podatku VAT, bądź zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, sprzedaż części działki nr 613/178 przeznaczonej na podstawie ww. planu jako teren leśny o pow. 0,2200 ha będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast część ww. gruntu oznaczonego jak teren usług komercyjnych przeznaczony pod zabudowę o pow. 0,0399 ha nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem ta część działki stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Reasumując, sprzedaż części działki nr 613/178, która przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren leśny o pow. 0,2200 ha oznaczony symbolem „ZL”, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast przechodząc, do części działki, stanowiącej teren usług komercyjnych przeznaczony pod zabudowę o pow. 0,0399 ha, która nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dla dostawy tej części działki od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”

Istotne jest podstawowe przeznaczenie gruntu w MPZP

A co ze zwolnieniem z opodatkowania w sytuacji, w której działka co do zasady nie jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, ale dopuszcza się na niej jakąś zabudową uzupełniającą? Odpowiedzi na to pytanie udzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 1883/15, który został wydany w podobnym stanie faktycznym. NSA poruszył w nim kilka istotnych kwestii (tezy wyroku):

„1. O warunkującym zastosowanie zwolnienia podatkowego przeznaczeniu terenów, dla których sporządzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decydują zapisy tegoż planu.

2. Wyznaczony teren zbiornika wodnego, o podstawowym przeznaczeniu (ustalonym na podstawie symboli wprowadzanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) innym niż „pod zabudowę”, na którym to terenie dopuszczono w ograniczonym zakresie możliwość umieszczenia związanych z tym zbiornikiem budowli hydrotechnicznych, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej oraz urządzeń związanych z wypoczynkiem i turystyką, nie jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u.

3. Przeznaczenie podstawowe danego gruntu zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma znaczenie decydujące dla określenia przeznaczenia tego gruntu. Dodatkowe funkcje przypisane do gruntu poprzez określenie jego przeznaczenia uznanego za dopuszczalne, służą zatem uzupełnieniu zasadniczego sposobu zagospodarowania danego terenu, ale go nie zmieniają.

4. Nie jest istotna okoliczność, że na gruncie dopuszczono możliwość ograniczonej zabudowy, która ma charakter uzupełniający wobec podstawowego przeznaczenia tego gruntu.”

Z wyroku tego wynika, że dla celów VAT znaczenie ma podstawowe przeznaczenie terenu ujęte w MPZP. To, że na gruncie dopuszcza się budowę innych obiektów, które są związane z obsługą funkcji podstawowej terenu, nie zmienia jego przeznaczenia. Należało by zatem uznać, że nie będzie to teren budowlany.

Powyżej zarysowaliśmy wyłącznie najistotniejsze kwestie, które mogą wystąpić przy sprzedaży nieruchomości. Z doświadczenia naszego biura podatkowego jednak wynika, że każdą transakcję należy przeanalizować osobno. Łatwo bowiem na tym gruncie wejść w spór z organami podatkowymi, a błędne rozliczenie sprzedaży może podatnika słono kosztować. Warto więc każdą taką transakcję skoshunsultować z doradcą podatkowym specjalizującym się w obsłudze rynku nieruchomości.