Sprzedaż mieszkania a podatek VAT

Czy osoba fizyczna, która kupiła mieszkanie od dewelopera, sprzedając je po roku użytkowania musi zapłacić podatek VAT?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, posłużymy się następującym przykładem:

Pan Jan 1 lipca 2020 r. zakupił 100 metrowe mieszkanie od dewelopera. 30 lipca podatnik wprowadził się do mieszkania, wcześniej ponosząc wydatki na jego wykończenie w wysokości 15% wartości nieruchomości. Sprzedaż była opodatkowana obniżoną 8% stawką podatku VAT. Zakup był związany z zaspokojeniem prywatnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, ponieważ Pan Jan takowej nie prowadzi. Po roku zamieszkiwania w nieruchomości Pan Jan postanowił ją sprzedać. Umowa sprzedaży nieruchomości została podpisana 1 września 2021. W związku z tym Pan Jan zastanawia się, czy sprzedaż powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Sprzedaż nieruchomości – zwolnienie z opodatkowania

Aby rozstrzygnąć tę kwestię, należy sprawdzić, czy pan Jan może skorzystać z jednego ze zwolnień z opodatkowania dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Na pewno podatnik nie może zastosować przepisów ustawy pozwalających na zwolnienie z opodatkowania dostawy nieruchomości używanych. W przypadku tego zwolnienia decydującym kryterium jest kryterium pierwszego zasiedlenia, którym, najogólniej rzecz biorąc, jest oddanie mieszkania do użytkowania. Ustawa pozwala bowiem zwolnić z opodatkowania sprzedaż, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. W naszym przykładnie powyższy warunek nie jest spełniony, ponieważ pan Jan faktycznie użytkował mieszkanie ponad rok przed sprzedażą. Zatem nie minął  dwuletni okres przewidziany przez ustawodawcę pomiędzy pierwszym zasiedleniem (30 lipca 2020 roku) a dostawą nieruchomości (1 września 2021 roku).

Na szczęście dla pana Jana w ustawie o VAT istnieje jeszcze jedno zwolnienie, które wprost odnosi się do sprzedaży nieruchomości. Znajduje się ono w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zwolnienie to stosuje się w przypadku, w którym zastosowania nie może znaleźć zwolnienie dotyczące nieruchomości zasiedlonych.

Podatnik może z niego skorzystać, jeżeli:

a)            w stosunku do nieruchomości nie przysługiwało mu przy zakupie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)           nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W rozpatrywanym przykładzie wszystkie powyższe warunki są spełnione, tzn.:

  1. sprzedaż mieszkania nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 dotyczącego budynków zasiedlonych,
  2. podatnik nie miał prawa do doliczenia podatku naliczonego zawartego na fakturze zakupowej. Brak prawa do odliczenia podatku wynika z tego, że pan Jan nie prowadzi działalności gospodarczej i budynek nie był w żaden sposób wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych (sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT),
  3. podatnik nie ponosił wydatków na ulepszenie w stosunku, do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego. Brak tego prawa wynika z faktu nieprowadzenia działalności gospodarczej przez pana Jana. Ponadto poniesione wydatki nie przekraczały 30% wartości początkowej mieszkania. Zasadniczo też nie wydaje się, żeby wszystkie wydatki poniesione na wykończenie mieszkania miały charakter wydatków ulepszeniowych, które powinny zwiększać wartość początkową mieszkania.

Sprzedaż mieszkania bez podatku VAT

W związku z tym pan Jan musi sprzedać mieszkanie bez podatku VAT. W przypadku powyższego zwolnienia wybór opcji opodatkowania nie jest możliwy. Zwolnienie to ma charakter obligatoryjny i jeśli wszystkie warunki w nim przewidziane są spełnione, musi być zastosowane.

Specjaliści z naszej kancelarii podatkowej zwracają jednak uwagę, że nie zawsze opcja zwolnienia z opodatkowania jest najkorzystniejszym rozwiązaniem, szczególnie dla nabywcy. Jeśli jest on czynnym podatnikiem VAT może być zainteresowany opodatkowaniem sprzedaży, ponieważ będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zwolnienie z VAT spowoduje opodatkowanie sprzedaży podatnik PCC, którego ekonomiczny ciężar poniesie nabywca.