Flipping na rynku pierwotnym – na co zwrócić uwagę?

Flipping na rynku pierwotnym, czyli kupowanie nieruchomości od dewelopera z zamiarem ich szybkiej odsprzedaży, to strategia inwestycyjna, która może przynieść znaczne zyski. Jednakże, jak każda działalność gospodarcza, wiąże się ona również z określonymi obowiązkami podatkowymi. Celem optymalizacji swoich inwestycji warto wiedzieć na co zwrócić uwagę pod względem podatkowym.

 

FORMA DZIAŁALNOŚCI

 

Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na formę, w której nabywca nieruchomości na rynku pierwotnym działa. Nieruchomość można bowiem nabyć zarówno jako:

• osoba fizyczna,
• osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą,
• osoba prawna np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

 

Każda z form ma swoje zalety i wady, które związane są w możliwościami podatkowymi. Jeżeli flipping wykonujemy w ramach działalności, zapłata VAT-u nie będzie dla nas tak dotkliwa, jak przy zakupie jako osoba fizyczna.

 

Z kolei, jako osoba fizyczna przy wykonaniu flippa możemy mieć możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej tj. przeznaczyć dochody uzyskane ze zbycia nieruchomoścu na własne cele mieszkaniowe. Ponadto, jeżeli osobie fizycznej nie zależy na szybkim flippie, to po 5 latach, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, podatek nie wystąpi. Warto jednak pamiętać, że nawet jednorazowy flipp może zostać uznany za prowadzenie działalności gospodarczej.

 

PODATEK VAT CZY PCC PRZY NABYCIU NIERUCHOMOŚCI

 

Co do zasady, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Ustawa przewiduje wyjątek, gdy nabywa się 6 lub więcej lokali mieszkalnych.

 

Przy flippingu należy zatem zwrócić uwagę nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym opodatkowane będzie podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości przez dewelopera jest natomiast zasadniczo objęta 8% stawką VAT. Ustawa co prawda dopuszcza zwolnienie z VAT, jednak nie dotyczy ono budynków, budowli lub ich części, gdy dostawa jest

1. dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, 
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Ponadto, zwolnienie z podatku VAT dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że: 

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, 
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

 

Przy flippingu na rynku pierwotnym trzeba zatem zwrócić uwagę na możliwość wystąpienia podatku VAT oraz podatku PCC. Może wystąpić tylko jeden z nich, a niekiedy nawet oba.

 

Kupno nieruchomości będzie zasadniczo objęte 23% stawką VAT, jednak może też wystąpić korzystniejsza stawka tj. 8%, jeżeli budownictwo objęte jest społecznym programem mieszkaniowym.

 

PODSUMOWANIE

 

Flipping na rynku pierwotnym to bardzo skomplikowane zagadnienie. Każdorazowa transakcja wymaga przeanalizowania wielu przepisów, aby wybrać najkorzystniejszą opcję dokonania flippa.

 

Flippa można zrobić jako osoba fizyczna jak i w ramach działalności gospodarczej. Należy zwrócić uwagę na takie aspekty jak możliwość wystąpienia PCC, stawkę VAT czy też czas w jakim zamierzamy wykonać flippa.

 

Pamiętaj że dla bezpieczeństwa, najlepiej skontaktować się z doradcą podatkowym.