Rewolucja podatkowa, jaka miała miejsce na początku bieżącego roku zwana Nowym Ładem każe nam od nowa spojrzeć na nasze biznesy. Czy na pewno prowadzisz biznes w formie, która jest dla Ciebie najbardziej korzystna? Być może czas na zmiany w tym zakresie?

Jeżeli się nad tym zastanawiasz, to w tym artykule dowiesz się, jakie masz możliwości doboru odpowiedniej formy prawnej do prowadzonej przez Ciebie działalności w zakresie flipów na nieruchomościach.  

Oczywiście, aby wybrać odpowiednią dla siebie formę, przede wszystkim zalecam konsultację z doradcą podatkowym, ponieważ jest bardzo wiele indywidulanych czynników, które należy brać pod uwagę przy ustalaniu formy prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednoosobowa działalność gospodarcza

Prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej od początku tego roku stało się mało korzystnym podatkowo rozwiązaniem.

Oczywiście są także zalety tej formy, jak chociażby łatwość i szybkość rejestracji oraz brak obowiązku prowadzenia pełnej księgowości, jednakże płacić będziemy znacznie więcej niż w latach ubiegłych.

W mojej ocenie nie jest to dobra forma prowadzenia działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, ze względu chociażby na brak możliwości oddzielenia majątku prywatnego od majątku firmowego. 

Jakie są możliwości wyboru formy opodatkowania w jednoosobowej działalności gospodarczej?

Mamy tu do wyboru trzy formy opodatkowania tj. ryczałt ewidencjonowany, podatek według skali oraz podatek liniowy.

Podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego może być korzystny w sytuacji, gdy uzyskujemy bardzo wysokie marże na poszczególnych projektach. Jednakże, zakładając przeciętny zysk w wysokości 35.000 zł na nieruchomości o średniej wartości zbywczej w wysokości 500.000 zł, ryczałt ewidencjonowany nie będzie opłacalną formą opodatkowania. Stawka ryczałtu ewidencjonowanego wynosi 10% wartości przychodu, co oznacza, że w naszym przykładzie zapłacilibyśmy więcej podatku niż wynosi zysk na tym projekcie. Tak więc ryczałt ewidencjonowany nie jest dobrym wyborem dla większości flipów.

Podatek według skali podatkowej wynosi w pierwszym progu podatkowym 17% od podstawy opodatkowania, którą jest dochód osiągnięty z tej działalności. W przypadku gdy oprócz działalności gospodarczej uzyskujesz również dochody z innych źródeł np. z umowy o pracę lub z umowy zlecenia, wówczas dochody te łączą się i stawka podatku ustalana jest w odniesieniu do sumy tych dochodów. Tak więc pierwszy próg podatkowy w wysokości 120.000 zł może zostać przekroczony po zsumowaniu wszystkich dochodów opodatkowanych według skali. Ponadto Nowy Ład wprowadził również składkę zdrowotną w wysokości 9% liczoną od osiągniętego dochodu opodatkowanego według skali, co oznacza że efektywna stopa podatkowa w przypadku dochodów opodatkowanych według skali wynosi 26% (17% PIT oraz 9% składka zdrowotna). Oczywiście w tych wyliczeniach należy uwzględnić jeszcze kwotę wolną od podatku, która wynosi 30.000 zł oraz kwotę tzw. ulgi dla klasy średniej, jednakże to są bardzo skomplikowane obliczenia i jedynie w odniesieniu do indywidualnych przypadków można uznać tą formę opodatkowania za optymalną.

Podatek liniowy jest formą opodatkowania, która powinna być wybierana przez flipera sprzedającego rocznie co najmniej 4-5 nieruchomości z przeciętnym zyskiem w wysokości naszych 35.000 zł. Jednakże tu również Nowy Ład wprowadził zmiany, które spowodowały, że będzie trzeba sięgnąć głębiej do kieszeni. Od początku roku oprócz 19% podatku dochodowego osoba opodatkowana podatkiem liniowym zapłaci dodatkowo 4,9% składki na ubezpieczenie zdrowotne. Oznacza to, że łączne opodatkowanie wyniesie 23,9% wartości uzyskiwanego dochodu.

Prowadząc działalność w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, musimy pamiętać także o obowiązku opłacania składek na ubezpieczenie społeczne, które w pełniej wysokości wynoszą około 1.200 zł miesięcznie, a także o dodatkowym podatku zwanym daniną solidarnościową, w sytuacji gdy nasze dochody przekroczą 1 milion złotych rocznie.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – czy to dobra forma prowadzenia działalności dla flipera?

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to z całą pewnością warta rozważenia forma prowadzenia działalności w przypadku działalności polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości, ale nie opłaci się w każdym przypadku i wymaga indywidualnego rozważenia wszystkich „za” i „przeciw”. Wiele zależy także od tego, jaki jest nasz cel biznesowy, a w szczególności, czy zamierzamy wypłacać na bieżąco wygenerowany zysk, czy też zamierzamy osiągnięte zyski zatrzymać w spółce w celu rozwoju biznesu i reinwestowania.

Opodatkowanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podatkiem dochodowym od osób prawnych wynosi 9%, w przypadku gdy spółka nie przekracza przychodów ze sprzedaży w wysokości 2 milionów euro. Ponadto spółka, w której występuje co najmniej dwóch udziałowców daje zabezpieczenie przed obowiązkiem zapłaty składek na ubezpieczenia społeczne, a także przed wprowadzonym w ramach Nowego Ładu obowiązkiem zapłaty wysokich składek na ubezpieczenie zdrowotne.

Wypłacając dywidendę z tytułu zysku w spółce, osoby fizyczne będące udziałowcami tej spółki zobowiązane są do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% liczonego od wartości wypłaconego zysku, którym jest zysk netto spółki, czyli zysk po opodatkowaniu podatkiem od osób prawnych. W takich przypadkach dochodzi do podwójnego opodatkowania tj. najpierw podatkiem CIT, a następnie podatkiem PIT.

Jednakże w praktyce niezmiernie rzadko spotykamy wypłatę dywidendy i podwójne opodatkowanie zysku w spółkach, które powstały w celu prowadzenia działalności polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości. Istnieje wiele możliwości, które pozwalają na unikniecie konieczności wypłaty dywidendy.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat zapraszamy na indywidualne konsultacje z naszymi doradcami podatkowymi, którzy na spotkaniu powiedzą to, czego napisać nie możemy 😉. Pomogliśmy już zarejestrować spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością bardzo wielu klientom, w tym wielu z branży nieruchomości, dzięki czemu czujemy się ekspertami w tym zakresie. 

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oprócz korzyści podatkowych, daje również wiele innych korzyści, w tym przykładowo:

– ograniczoną odpowiedzialność wspólników do wysokości wniesionego kapitału,

– łatwość pozyskania dodatkowego finansowania poprze przyjęcie nowych udziałowców,

– możliwość sprzedaży przedsiębiorstwa poprzez prostą czynność sprzedaży udziałów,

– łatwość rejestracji oraz składania zmian w zakresie spółki poprzez system S24,

– podatek CIT 9%,

– możliwość wyboru opodatkowania tzw. CIT estońskim, (szczegóły tutaj: https://anowak.com.pl/blog/cit-estonski-w-nowej-odslonie/)

– niższe koszty prowadzenia działalności (brak ZUS),

– przejrzystość finansową dzięki pełnej księgowości.

Natomiast jako wady spółki z ograniczoną odpowiedzialnością należy wymienić:

– większy formalizm,

– droższe koszty założenia i dokonywania zmian w KRS, w porównaniu do JDG,

– większe koszty pełnej księgowości,

– mniejszą swobodę w wypłacaniu pieniędzy ze spółki, w porównaniu do JDG.

Spółka komandytowo-akcyjna

Spółka komandytowo-akcyjna stała się absolutnym hitem ostatnich dni, po tym jak cieszący się bardzo dużą oglądalnością doradca podatkowy opowiedział w filmie, jak dzięki tej spółce nowy ład obniżył mu podatki.

Ten rodzaj spółki z pewnością daje wiele korzyści, jednak jak wszystkie inne formy prowadzenia działalności gospodarczej, wymaga indywidualnego przeanalizowania sytuacji biznesowej konkretnego przedsiębiorcy oraz tego, jakie przyświecają mu cele biznesowe. Kluczowa jest odpowiedź na pytanie: czy chcemy wypłacać pieniądze ze spółki, czy też chcemy je zostawiać w spółce i reinwestować.  Spółka ta może być korzystna dla przedsiębiorców, którzy nie obawiają się ryzyka prowadzenia działalności, gdyż spółka komandytowo-akcyjna nie daje żadnej ochrony majątku prywatnego komplementariuszowi tej spółki.

Spółka komandytowo-akcyjna daje wiele korzyści, a przede wszystkim:

– brak obowiązku zapłaty składek ZUS za wspólników,

– korzystną niską efektywną stopę podatku komplementariusza w przypadku wypłaty zysku ze spółki- około 17,5%

– nieco wyższą, ale również stosunkowo niską efektywną stopę podatku w przypadku komandytariusza – 19%,

– CIT 9% oraz brak podatku od „dywidendy” w przypadku decyzji o pozostawieniu zysku w spółce,

– możliwość wyboru CIT estońskiego,

– przejrzystość finansowa dzięki pełnej księgowości,

– łatwość pozyskania inwestora poprzez emisję nowych akcji,

Wady spółki komandytowo-akcyjnej:

– zróżnicowanie pod względem zakresu odpowiedzialności wspólników spółki, co może prowadzić do konfliktów,

– nieograniczona odpowiedzialność komplementariusza za zobowiązania spółki,

– większy formalizm,

– wysokie koszty założenia spółki w formie aktu notarialnego,

– potencjalnie dłuższy czas rejestracji w porównaniu do wniosków składanych przez S24,

– większe koszty pełnej księgowości,

– mniejsza swoboda w wypłacaniu pieniędzy ze spółki w porównaniu do JDG.

Czy to jest dobra forma prowadzenia działalności dla flipera?

W mojej ocenie ze względu na rosnącą dużą popularność tego rodzaju spółek, może się wkrótce okazać, że rządzący dokonają zmian w obowiązujących przepisach i zrównają zasady podlegania ZUS wspólników spółki komandytowo-akcyjnej z zasadami, jakie obowiązują wspólników zwykłej spółki komandytowej, a wówczas korzyści fiskalne z prowadzenia działalności gospodarczej w tej formie przestaną istnieć. Może to spowodować konieczność szukania nowej formy prowadzenia działalności i kolejnego przekształcenia spółki.

Wybór formy prowadzenia działalności dokonaj w porozumieniu z doradcą podatkowym

Reasumując, wymieniłem przykładowo kilka możliwych form prowadzenia działalności gospodarczej. Oprócz tych form istnieje jeszcze kilka innych spółek, które w określonych sytuacjach również warto wziąć pod uwagę. Z całą pewnością, aby świadomie i odpowiedzialnie wybrać najkorzystniejszą dla siebie formę prowadzenia działalności, należy określić cele biznesowe oraz dokonać odpowiednich obliczeń, posługując się wynikami finansowymi osiągniętymi w poprzednich okresach, jak również dokonując odpowiednich projekcji finansowych. To są tematy, które zdecydowanie należy omówić z doradcą podatkowym, a najlepiej takim, który specjalizuje się w tematyce spółek oraz ma doświadczenie w branży nieruchomości.

Nieskromnie powiem, że ja jestem doradcą podatkowym, który posiada obydwie te umiejętności. Wielokrotnie doradzałem moim klientom w zakresie stworzenia optymalnej struktury działalności gospodarczej, a także sam aktywnie inwestuje w nieruchomości.

Serdecznie zapraszam do skorzystania z usług mojej kancelarii.

fliping, flipować