opodatkowanie przychodu z nieruchomości kancelaria podatkowa andrzej nowak
Opublikowano 25 października 2023

Opodatkowanie przychodu z najmu nieruchomości jest istotnym elementem systemu podatkowego w wielu krajach. W ostatnich latach wiele jurysdykcji wprowadziło zmiany w zasadach opodatkowania tego rodzaju dochodów. W ostatnim czasie takie nowelizacje miały miejsce także w Polsce. Jak kształtują się zatem nowe zasady opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości w polskim prawie?

Przychody z najmu nieruchomości

Obowiązek podatkowy dotyczący przychodu z najmu nieruchomości zwykle spoczywa na osobach fizycznych lub przedsiębiorstwach wynajmujących nieruchomości. Dochody te są zwykle opodatkowane na określonych zasadach, zależnych od danego systemu prawnego. Przychodem jest zwykle umówiony czynsz, jaki płaci najemca z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić niekiedy także w naturze. Aby pieniądze, wartości pieniężne, świadczenia w naturze lub inne nieodpłatne świadczenia mogły być kwalifikowane jako przychody z tytułu umowy najmu muszą być należnością podatnika, która wynika z umowy najmu.

Należy przy tym pamiętać, że uzyskiwanie przychodów z najmu nie pozbawia możliwości wspólnego rozliczenia z małżonkiem. W niektórych jurysdykcjach wprowadzono jednak nowe zasady opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości w odpowiedzi na zmieniające się realia rynku nieruchomości i zmiany w modelach wynajmu, co miało miejsce także w Polsce w ostatnim czasie.

Przede wszystkim, od dnia 1 stycznia 2022 r. dochody uzyskane z prywatnego najmu mogą być opodatkowane jedynie na zasadach ryczałtu. Począwszy od 2023 roku wszystkie umowy dotyczące prywatnego najmu są już zatem standardowo rozliczane na zasadzie ryczałtu, co oznacza, że nie trzeba będzie składać żadnych dodatkowych dokumentów. Właściciel mieszkania jedynie będzie musiał uregulować odpowiednią kwotę podatku dochodowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał przychód.

Obowiązek stosowania formy ryczałtowej dotyczy zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i wszelkich innych nieruchomości i udziałów w ich współwłasności. Niektóre osoby mogą wybrać także opodatkowanie takich przychodów z najmu nieruchomości na zasadach ogólnych (12%, 32%) – ale wyłącznie jeżeli dana osoba prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą.

Nowe zasady dotyczące opodatkowania przychodu z najmu – małżonkowie

Dodatkowe zmiany zostały wprowadzone także w ostatnich miesiącach. Zmiany w kwestii limitów przychodów, które wpływają na stawkę ryczałtu od najmu prywatnego małżonków, zostały ustanowione na mocy ustawy z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja modyfikuje artykuł 8 pkt 1 ustawy, który wprowadza zmiany w istniejącym tekście artykułu 12 ust. 13 ustawy regulującej zryczałtowany podatek dochodowy od określonych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Po zmianach od 1 lipca 2023 roku zostaną zmienione limity przychodów obowiązujące małżonków wynajmujących prywatne nieruchomości. Ta modyfikacja jest istotna ze względu na różnice w stawkach podatku ryczałtowego (8,5% lub 12,5%). Stawka podatku jest uzależniona od łącznej wysokości uzyskiwanych przychodów. W przypadku, gdy łączny dochód wynosi do 100.000,00 zł rocznie, podatek ryczałtowy wynosi 8,5%. Jednakże w przypadku przekroczenia tej kwoty, podatnik jest zobowiązany do zapłacenia podatku w wysokości 12,5% od nadwyżki. Obecnie limit ten dotyczy łącznych przychodów małżonków.

Nowa zmiana, obowiązująca od 1 lipca 2023 roku, polega zatem na podziale limitu przychodów na każdego z małżonków. To oznacza, że każdy małżonek będzie miał swój własny limit przychodów, wynoszący 100 000 zł rocznie. W przypadku, gdy małżonkowie zdecydują się na złożenie odpowiedniego oświadczenia, że to jeden z nich będzie odpowiedzialny za rozliczenie całego najmu, jego limit wyniesie 200 000 zł (100 000 zł pomnożone razy 2).

W celu dokonania tego, należy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację, w której małżonkowie określą, że dochody z najmu zostaną opodatkowane jedynie u jednego z małżonków. Deklarację tę trzeba złożyć najpóźniej do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu, w którym małżonkowie uzyskali pierwszy dochód z najmu w danym roku podatkowym związany z wspólną własnością, posiadaniem lub użytkowaniem nieruchomości. Po złożeniu takiej deklaracji, dochody z najmu są rozliczane u małżonka, którego uznano za właściwego do rozliczenia całej kwoty dochodu.

Drugi małżonek nie musi deklarować swoich dochodów, nawet jeśli nieruchomość, która jest wynajmowana, jest wspólnym majątkiem obojga małżonków. Takie oświadczenie może być podpisane i złożone w imieniu obojga małżonków przez jednego z nich. To oświadczenie może być złożone tylko raz i nie ma konieczności jego powtarzania w kolejnych latach podatkowych. Dopóki małżonkowie nie złożą przeciwnego oświadczenia (odnoszącego się do zrezygnowania z rozliczania najmu przez jednego z małżonków), to będą kontynuować rozliczanie najmu zgodnie z pierwotnie złożoną deklaracją.

Podsumowanie – jakie są nowe zasady opodatkowania?

Podsumowując, nowe zasady opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości wprowadzane w różnych krajach mają na celu uwzględnienie zmian w sposobach wynajmu nieruchomości, co dotyczyło także RP. Zmiany te dotyczą głównie możliwości opodatkowania przychody z najmu nieruchomości tylko w drodze ryczałtu, a także kwestii limitów przychodów, które wpływają na stawkę ryczałtu od najmu prywatnego małżonków.

W obliczu zmieniających się zasad opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości, ważne jest jednak, aby korzystać z porady ekspertów podatkowych, którzy pomogą zrozumieć obowiązujące przepisy i zoptymalizować opodatkowanie w tym zakresie. Właściwe rozliczenie podatkowe w przypadku opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości jest kluczowe, aby uniknąć problemów z organami podatkowymi.

Kontakt w zakresie porady podatkowej dotyczącej nowej zasady opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości

Kancelaria Podatkowa Andrzej Nowak Sp. z o.o.

Oddział Warszawa

E-mail: biurowaw@anowak.com.pl

Telefon: +48 25 682 30 44

Dowiedz się więcej z naszego bloga