W dzisiejszych czasach rynek nieruchomości w Polsce jest dynamiczny i pełen możliwości zarówno dla inwestorów, jak i osób prywatnych. Kupno, sprzedaż oraz wynajem nieruchomości stanowią znaczący obszar działalności gospodarczej, który ma istotne konsekwencje podatkowe. Jednym z kluczowych aspektów, który może wpłynąć na koszty i obowiązki podatkowe związane z obrotem nieruchomościami, jest rejestracja jako czynny podatnik VAT.

Sprzedaż nieruchomości a VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Sprzedaż nieruchomości stanowi na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dostawę towarów. Co do zasady, transakcja podlega więc opodatkowaniu VAT. Jednakże, ustawodawca przewidział wiele zwolnień przedmiotowych (ze względu na rodzaj sprzedaży) oraz podmiotowe (ze względu na wysokość sprzedaży).

Zwolnienie przedmiotowe – sprzedaż nieruchomości

W art. 43 ust. 1 ustawy o VAT znajdują się tzw. zwolnienia przedmiotowe. Z pkt 10 ww. przepisu wynika, że zwolniona od opodatkowania jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli podatnik spełni powyższe przesłanki, korzysta ze zwolnienia przedmiotowego. Należy jednak podkreślić, że w niektórych sytuacjach sprzedaż nieruchomości z VAT będzie bardziej opłacalna. Dlatego też, ustawodawca przewidział w tym zakresie wyjątek.

Rezygnacja ze zwolnienia

Z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT wynika, że podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą:
3. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
4. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Możliwe jest więc zrezygnowanie ze zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości w postaci budynku, budowli lub ich części, ale jedynie w sytuacji, gdy sprzedawca oraz nabywca:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożą zgodne oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego.

Przykład:

W 2016 roku podatnik wybudował budynek handlowy, który początkowo przeznaczył na wynajem. Podczas budowy budynku odliczył podatek VAT związany z kosztami inwestycji. W 2020 roku podjął decyzję o sprzedaży tego budynku. Jeśli zdecyduje się on na zwolnienie z VAT w związku z transakcją sprzedaży, spowoduje to zmianę przeznaczenia nieruchomości, która jest opodatkowana. W takim przypadku konieczna będzie korekta podatku VAT, który został wcześniej odliczony związanego z kosztami budowy budynku. W takiej sytuacji, opodatkowanie tej transakcji może być dla podatnika korzystne.

Oświadczenie – rejestracja w VAT

Oświadczenie musi zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Kontakt w zakresie porady podatkowej dotyczącej opodatkowania transakcji sprzedaży

Kancelaria Podatkowa Andrzej Nowak Sp. z o.o.

Oddział Warszawa

E-mail: biurowaw@anowak.com.pl

Telefon: +48 25 682 30 44