Sprzedaż nieruchomości wycofanej ze środków trwałych firmy to temat, który budzi wiele pytań zarówno wśród przedsiębiorców, jak i księgowych. W praktyce przedsiębiorcy często decydują się na zbycie nieruchomości, którą wcześniej służyła im do prowadzenia działalności gospodarczej.

W niniejszym artykule przyjrzymy się kluczowym aspektom podatkowym w zakresie sprzedaży nieruchomości wycofanej ze środków trwałych firmy.

WYCOFANIE NIERUCHOMOŚCI ZE ŚRODKÓW TRWAŁYCH FIRMY

Pierwszą czynnością, co do której pojawiają się pytania w zakresie powstania ewentualnego obowiązku podatkowe, jest wycofanie nieruchomości ze środków trwałych firmy.

Należy zatem wskazać, co też wynika z licznych stanowisk organów podatkowych, że wycofanie nieruchomości ze środków trwałych firmy jest neutralne podatkowo w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jak wskazane to zostało przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie o sygn. 0112-KDIL3-3.4011.59.2018.1.WS: „(…) czynność wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i nieodpłatnego przekazania jej na potrzeby prywatne (osobiste), nie będzie rodziła dla Wnioskodawcy, jako wspólnika spółki jawnej, skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych.”

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI WYCOFANEJ ZE ŚRODKÓW TRWAŁYCH FIRMY – ZASADA OGÓLNA

Kolejną czynnością jest natomiast sprzedaż nieruchomości. W tym zakresie, w pierwszej kolejności, należy zwrócić uwagę, że czynnością opodatkowaną jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższe opodatkowanie można określić jako zasadę ogólną, co do powstania obowiązku podatkowego.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI NIEMIESZKALNEJ WYCOFANEJ ZE ŚRODKÓW TRWAŁYCH FIRMY

Zasadniczo, nieruchomości które były wykorzystywane w działalności gospodarczej są nieruchomościami niemieszkalnymi. W związku jednak z faktem, iż nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej mogą być również nieruchomościami mieszkalnymi, należy podkreślić, że możliwość powstania obowiązku podatkowego, ustawodawca zróżnicował w zależności od rodzaju wycofanej i podlegającej sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie bowiem z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, powyższej zasady ogólnej, nie stosuje się do odpłatnego zbycia nieruchomości, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Ważne jest zatem, że aby nie powstał obowiązek podatkowy na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, od momentu wycofania do dnia opłatnego zbycia nieruchomości niemieszkalnej, musi upłynąć 6 lat, nie zaś 5 lat, jak ma to miejsce zgodnie z ogólną zasadą.

W przeciwnym wypadku, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNEJ WYCOFANEJ ZE ŚRODKÓW TRWAŁYCH FIRMY

Inaczej ma się jednak sprzedaż nieruchomości mieszkalnej, która została wycofana ze środków trwałych firmy.

Ogólna zasada, opisana powyżej, ma bowiem zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem, aby nie powstał obowiązek podatkowy na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, od momentu wycofania do dnia opłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej, musi jedynie 5 lat.

W przeciwnym wypadku, sprzedaż również będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI WYCOFANEJ ZE ŚRODKÓW TRWAŁYCH FIRMY A VAT

W zakresie tego podatku, w pierwszej kolejności, konieczne jest wskazanie, że opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Poprzez pojęcie dostawy, w rozumieniu ustawy o VAT, wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazanie do majątku osobistego, z tym zastrzeżeniem, że dotyczy to przypadku gdy podatnikowi przysługiwało prawo odliczenia VAT z tytułu nabycia lub też wytworzenia nieruchomości lub części składowych.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega bowiem generalnie każde nieodpłatne przekazanie nieruchomości należące do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel, tylko o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu nieruchomoścu lub części składowych.

Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego, to nieodpłatne przekazanie (wycofanie) nieruchomości pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Podatnik nie musi dokonać opodatkowania wycofania nieruchomości ze środków trwałych firmy, bez względu na cel, na który nieruchomość została przekazana.

Sprzedaż nieruchomości może korzystać również ze zwolnienia od podatku. Zwolniona jest bowiem dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, że zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że: 

1. a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli jednak nie ma zastosowanie zwolnienie, to co do zasady, czynność będzie podlegać opodatkowaniu w wysokości 23%.

PODSUMOWANIE – SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI WYCOFANEJ ZE ŚRODKÓW TRWAŁYCH FIRMY

Sprzedaż nieruchomości wycofanej ze środków trwałych firmy jest procesem, podczas którego może wystąpić obowiązek podatkowy. Dotyczy to zarówno podatku dochodowego jak również podatku od towarów i usług.

Warto przed wycofaniem nieruchomości ze środków trwałych firmy dokonać analizy przepisów, aby prawidowo ustalić kwestie podatkowe, w tym możliwość zwolnienia z podatku bądź braku wystąpienia obowiązku podatkowego.

Pamiętaj, że dla własnego bezpieczeństwa należy przedyskutować sprawę z doradcą podatkowym lub radcą prawnym. 

Na konsultację w łatwy sposób umówisz się pod numerem +48 538 116 064