Flipping na rynku pierwotnym -kwestie VAT

16/01/2025

Flipping, czyli szybki zakup i sprzedaż nieruchomości w celu osiągnięcia zysku, stał się popularną strategią inwestycyjną również na rynku pierwotnym. W przypadku takich transakcji szczególną uwagę należy zwrócić na kwestie podatkowe, w tym podatek od towarów i usług (VAT). W kontekście rynku pierwotnego obowiązki podatkowe mogą być skomplikowane, zwłaszcza gdy w grę wchodzą różne modele rozliczania VAT i charakter działalności inwestora.

Flipping na rynku pierwotnym

Flipping nieruchomości, czyli szybki zakup i sprzedaż nieruchomości z zamiarem osiągnięcia zysku, stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które samodzielnie prowadzą działalność gospodarczą, niezależnie od celu czy rezultatu tej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką aktywność producentów, handlowców, usługodawców oraz osób wykonujących wolne zawody, a także działalność przygotowawczą, taką jak zakupy dokonywane w celu przyszłego rozpoczęcia działalności. Zatem flipperzy stają się podatnikami VAT już w momencie dokonania pierwszych zakupów związanych z tą działalnością.

Transakcje zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, podlegają co do zasady opodatkowaniu VAT. Sprzedaż lokali mieszkalnych lub użytkowych przez dewelopera jest uznawana za dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT, co oznacza, że jest objęta tym podatkiem. W przypadku budownictwa mieszkaniowego deweloperzy stosują zazwyczaj preferencyjną stawkę VAT wynoszącą 8%, jeśli nieruchomości te kwalifikują się jako budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym. W przeciwnym razie, na przykład w przypadku lokali użytkowych, obowiązuje podstawowa stawka VAT w wysokości 23%.

Zwolnienia z VAT a pierwsze zasiedlenie

W ramach flippingu dostawy lokali i budynków mogą być zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość nie jest dostarczana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej dwa lata. Dodatkowo, jeśli wydatki poniesione na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej, również może mieć zastosowanie zwolnienie. Ustawa o VAT przewiduje możliwość zwolnienia z podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części, jednak dotyczy to głównie rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym sprzedaż lokali przez dewelopera nie kwalifikuje się zatem do tego zwolnienia w przypadku, gdy:

Dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
Od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z tego powodu, niemal każda transakcja zakupu nieruchomości od dewelopera podlega opodatkowaniu VAT, co eliminuje konieczność zapłaty podatku PCC przez nabywcę.

Prawo do odliczenia VAT w działalności flippingowej

Podatnicy wykonujący czynności zwolnione z VAT nie mają prawa do odliczenia VAT od nabywanych towarów i usług. Jednak w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, flipperzy mogą odliczyć VAT zarówno od zakupu nieruchomości, jak i wydatków na jej remont. Warunkiem jest rejestracja jako czynny podatnik VAT.

W praktyce flipperzy często stają przed dylematem dotyczącym odliczenia VAT, ponieważ na etapie zakupów nie zawsze wiadomo, czy późniejsza dostawa będzie opodatkowana, czy zwolniona z VAT. Istnieją dwa podejścia:

Nieodliczanie VAT – jeśli podatnik zakłada, że sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT, nie odlicza VAT od poniesionych wydatków. W przypadku zwolnionej sprzedaży nie ma możliwości późniejszego odliczenia VAT.
Odliczanie VAT – jeśli podatnik zakłada, że sprzedaż będzie opodatkowana, odlicza VAT od poniesionych wydatków. W sytuacji zmiany przeznaczenia nieruchomości na sprzedaż zwolnioną z VAT konieczne jest skorygowanie odliczonego podatku w okresie, w którym decyzja ta została podjęta.

Z uwagi na to, flipping nieruchomości jest złożoną formą działalności gospodarczej wymagającą znajomości przepisów podatkowych, zwłaszcza w kontekście VAT. Warto w razie wątpliwości występować o interpretację indywidualną, aby zminimalizować ryzyko podatkowe.

Chcesz omówić swoją sytuację z doradcą podatkowym? Wypełnij formularz poniżej – oddzwonimy do Ciebie.