Branża budowlano-deweloperska
Branża budowlano-deweloperska działa w jednym z najbardziej dynamicznych i skomplikowanych otoczeń regulacyjnych – obejmującym prawo budowlane, planowanie przestrzenne, przepisy środowiskowe, ustawy o ochronie praw nabywców lokali oraz złożone regulacje podatkowe związane z inwestycjami budowlanymi i sprzedażą mieszkań.
Deweloperzy, generalni wykonawcy, spółki celowe (SPV) i inwestorzy muszą nie tylko radzić sobie z wyzwaniami inwestycyjnymi, harmonogramami i pozyskiwaniem finansowania, ale też prawidłowo rozliczać VAT, koszty budowy, sprzedaż mieszkań, aporty gruntów czy roboty budowlane z podwykonawcami.
Specjalnie dla branży budowlano-deweloperskiej stworzyliśmy usługi:
Księgowość
Kadry i Płace
Doradztwo podatkowe
Wsparcia w kontaktach z administracją publiczną
Fuzji i restrukturyzacji
Przekształcenia działalności
Analizy
To co nas wyróżnia to to, że jako jedni z nielicznych wiemy jak skutecznie i bezpiecznie rozliczać branże budowlano-deweloperską oraz jak optymalizować koszty, aby klienci nie płacili wysokich podatków nie mieli problemów z urzędami skarbowymi.
Dlaczego warto podjąć z nami współpracę?
Doświadczenie w sektorze nieruchomości: Obsługujemy deweloperów, fundusze inwestycyjne, zarządców nieruchomości, inwestorów prywatnych i komercyjnych – wiemy, z jakimi wyzwaniami mierzy się branża i jak skutecznie im przeciwdziałać.
Wszechstronność i elastyczność: Łączymy wiedzę z obszarów księgowości, podatków, prawa cywilnego i inwestycji, co pozwala nam skutecznie doradzać zarówno dużym podmiotom jak i klientom indywidualnym
Bezpieczeństwo podatkowe i zgodność z przepisami: Bezpieczeństwo podatkowe i zgodność z przepisami
Podejście strategiczne: Wspieramy nie tylko w rozliczeniach bieżących, ale też w planowaniu przyszłych inwestycji – od strony kosztowej, podatkowej i prawnej.
Najczęstsze wyzwania podatkowo-księgowe w branży budowlano-deweloperskiej
Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak możemy pomóc Twojej firmie nieruchomościowej – skontaktuj się z nami. Dobrze prowadzona księgowość to nie tylko obowiązek, ale realna oszczędność i spokój w kontaktach z urzędami.
Oto zestawienie najczęstszych wyzwań podatkowo-księgowych w branży budowlano-deweloperskiej, z którymi zmagają się właściciele i menedżerowie hoteli, restauracji, pensjonatów czy firm cateringowych:
1
Zawiłości VAT w budownictwie
- Stosowanie odwrotnego obciążenia (mechanizm odwrotnego VAT) przy usługach budowlanych (kiedyś art. 17, dziś split payment i biała lista).
- Trudności z rozróżnieniem, kiedy dostawa budynku podlega VAT, a kiedy jest zwolniona (pierwsze zasiedlenie, budynek używany).
- Problemy z fakturowaniem zaliczek, usług częściowych, etapów prac.
- Obowiązkowy split payment – sankcje za brak zastosowania i zamieszanie przy rozliczeniach.
- VAT od mediów, przyłączy, prac projektowych – kiedy podlega odliczeniu, a kiedy nie.
2
Rozliczanie inwestycji w toku i wartości początkowej budynku
- Jak ująć koszty projektu, geodezji, pozwoleń, kredytu, marketingu – w WNiP czy w budowie?
- Rozliczanie kosztów budowy trwającej 2–3 lata – błędy przy przypisywaniu kosztów do inwestycji.
- Moment zakończenia budowy i rozpoczęcia amortyzacji.
- Księgowanie kosztów wspólnych – problem braku klucza alokacji do projektów.
3
Aporty gruntów i SPV
- Przenoszenie gruntów do spółek celowych – czy to aport przedsiębiorstwa?
- Czy aport podlega PCC, czy VAT?
- Nieprawidłowa wycena gruntów i jej skutki podatkowe.
- Księgowe ujęcie aportu – często pomijane lub błędnie przypisane.
4
Rozliczanie przychodów z tytułu sprzedaży lokali
- Kiedy powstaje przychód: przy akcie notarialnym, odbiorze technicznym czy wystawieniu faktury?
- Księgowe i podatkowe momenty rozpoznania przychodów mogą się różnić – ryzyko rozbieżności.
- Przychody z zaliczek i ich wpływ na VAT i dochodówkę.
5
Problemy z klasyfikacją wydatków jako koszty uzyskania przychodu
- Wydatki przygotowawcze – np. ekspertyzy, badania gruntu – czy już koszty, czy jeszcze inwestycja?
- Niekwalifikowanie niektórych kosztów (np. odsetek, kar umownych, kosztów reprezentacji).
- Kary umowne jako przychód czy koszt – błędne podejście może kosztować dziesiątki tysięcy zł.
6
Strukturyzacja podatkowa i estoński CIT
- Czy spółka deweloperska może korzystać z estońskiego CIT? Kiedy opłaca się przejść?
- Wątpliwości przy wypłacie zysków i ukrytym zysku (np. nabycie usług od wspólników, wynajem biura od właściciela).
- Brak planowania podatkowego przy zakupie/nabyciu gruntów czy sprzedaży udziałów w SPV.
7
Kontrole podatkowe i ryzyko sporów
- Częste kontrole skarbowe w zakresie klasyfikacji VAT i wartości budynków.
- Kwestionowanie kosztów budowy, proporcji VAT, ustalania marży i wartości przychodu.
- Spory o stawki VAT (8% czy 23%) przy sprzedaży lokali użytkowych, usługach wykończeniowych itp.
8
Umowy z podwykonawcami i odpowiedzialność solidarna
- Brak pełnej dokumentacji – ryzyko uznania za “pustą fakturę”.
- Współpraca z podmiotami spoza białej listy – blokada kosztów.
- Problemy z naliczeniem VAT i odpowiedzialnością solidarną za zobowiązania podwykonawców.
9
Podatek od nieruchomości (PON)
- Błędna klasyfikacja obiektów jako budowla czy budynek – różne stawki.
- Pominięcie opodatkowania infrastruktury technicznej (np. drogi wewnętrzne, ogrodzenia, sieci).
- PON od placów składowych, hal, kontenerów – niejednoznaczne orzecznictwo.
10
Brak bieżącej analityki i raportowania
- Brak rozdziału kosztów na projekty (brak ewidencji analitycznej).
- Problemy z kontrolą rentowności inwestycji i cash flow.
- Księgowość nie dostarcza danych dla banków, inwestorów i funduszy – brak modelu inwestycyjnego.
Checklista podatkowo-księgowa dla branży budowlano-deweloperskiej
Działalność gospodarcza czy spółka celowa (SPV)? CIT klasyczny czy estoński?
Spółka komandytowa z inwestorem pasywnym czy holding nieruchomościowy?
Usługi budowlane – odwrotne obciążenie czy klasyczny VAT?
Dostawa budynku – kiedy ze stawką 23%, a kiedy zwolniona z VAT (2 zasiedlenia)?
Uwaga na obowiązkowy split payment i sankcje za błędy!
Zakup materiałów, wynagrodzenia podwykonawców, koszty projektowe – wszystko musi być ujęte w inwestycji w toku
Ustal prawidłową wartość początkową budynku – od niej zależy późniejsza amortyzacja
Czy wliczasz odsetki od kredytu do kosztów inwestycji? A może amortyzujesz zbyt szybko?
Uwaga na wydatki “niematerialne” – jak koszty pozwoleń, geodezji, marketingu – są kosztem tylko w odpowiednim momencie
Wnosisz grunt do spółki? Czy to przedsiębiorstwo czy składnik majątku? Od tego zależy podatek PCC i obowiązki VAT
Uwaga: Aporty często są źródłem błędów i ryzyka podatkowego
Czy przychód powstaje przy podpisaniu aktu notarialnego, czy już przy odbiorze technicznym?
Rozpoznanie przychodu to klucz do właściwego rozliczenia VAT i CIT
Czy Twoja firma budowlana powinna przekształcić się w spółkę z o.o.?
Jak przygotować sukcesję projektów, gruntów i zobowiązań wobec podwykonawców?
Koszty wspólne (np. biuro, marketing, księgowość) muszą być odpowiednio rozliczane na poszczególne projekty
Uwaga na zakwestionowanie kosztów „ogólnych” przy braku podziału
Umowy B2B, kary umowne, aneksy – wszystko musi być podatkowo i księgowo udokumentowane
Niewłaściwa umowa = brak kosztu lub ryzyko uznania za „fikcyjne świadczenie”
Czy płacisz VAT od zaliczki, mimo że budowa się jeszcze nie rozpoczęła?
Planowanie harmonogramu inwestycji = planowanie zobowiązań podatkowych
Najczęstsze błędy podatkowe w branży budowlano-deweloperskiej
– Niewłaściwe zastosowanie zwolnienia z VAT przy sprzedaży lokali.
– Nieprawidłowa klasyfikacja kosztów inwestycji (remont vs budowa).
– Rozliczanie amortyzacji przed zakończeniem budowy.
– Brak ewidencji kosztów wspólnych projektów.
– Błędne rozliczenie aportów gruntów.
– Niezgłoszenie obowiązku VAT przy usługach nabytych od zagranicznych podwykonawców.
– Błędne ustalenie momentu powstania przychodu.
– Brak rejestracji VAT przy rozpoczęciu robót budowlanych na zlecenie innych podmiotów.
– Nieuwzględnienie split payment w rozliczeniach z podwykonawcami.
– Brak wniosków o interpretacje w kluczowych obszarach (np. dostawa budynków, aporty).
Skontaktuj się z nami
Doradca biznesowy skontaktuje się z Tobą
i wspólnie ustalimy czy i jak możemy Ci pomóc?
Pracujemy od poniedziałku do piątku
w godzinach od 9:00 do 17:00
Wypełnij formularz
znajdziemy sposób, abyś legalnie płacił niższe podatki.
zabezpieczymy Twój majątek prywatny.
bezpiecznie przeprowadzimy kodeksowe przekształcenie lub aport przedsiębiorstwa.
pomożemy Ci założyć jednoosobową działalność gospodarczą lub spółkę.
Jak wygląda rozpoczęcie współpracy
Wystarczy wysłać do nas swoje dane kontaktowe przez formularz na stronie internetowej, a doradca biznesowy skontaktuje się telefonicznie lub mailowo, aby dokładnie zapytać o Twoje potrzeby i na ich podstawie przygotuje spersonalizowaną ofertę.
Spotkanie online lub stacjonarnie na którym wspólnie z doradcą podatkowym dobieramy najkorzystniejszą formę prowadzonej działalności i formę opodatkowania dla Twojej firmy.
- Podpisanie umowy o prowadzenie dokumentacji księgowej i kadrowo-płacowej,
- Podpisanie umowy o powierzeniu przetwarzania danych osobowych,
- Podpisanie upoważnień do składania dokumentów do Urzędu Skarbowego,
- Podpisanie upoważnień do składania dokumentów do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych,
- (opcjonalnie) Podpisanie upoważnienia do uzyskania danych z poprzedniego biura rachunkowego.
- Nadanie dostępu do Panelu Klienta,
- Rozmowa wewnętrzna i wybór Księgowej oraz Kadrowej odpowiedzialnej za opiekę nad firmą.
- Telefon powitalny od opiekuna odpowiedzialnego za rozliczenia księgowe oraz kadrowe.
- (dla spółek) Sporządzenie planu kont i ewentualnie sposobu raportowania wyników finansowych,
- Ustawienie parametrów w systemie informatycznym biura, (na zlecenie klienta) Pozyskanie informacji od poprzedniego biura rachunkowego
Chcesz założyć z nami firmę? Jesteśmy do Twojej dyspozycji! Więcej informacji znajdziesz tutaj:
Zakładanie działalności
Co mówią o nas klienci?
Aktualności
ze świata podatków
Koszty podatkowe z tytułu leasingu samochodu osobowego
Wynagrodzenie członka zarządu – opodatkowanie oraz procedura uzyskania
