Branża nieruchomości
Branża nieruchomości funkcjonuje w złożonym i zmiennym otoczeniu prawnym, regulacyjnym i podatkowym – obejmującym przepisy prawa budowlanego, cywilnego, geodezyjnego, ochrony środowiska oraz szeroki zakres norm podatkowych związanych z obrotem, najmem i zarządzaniem nieruchomościami.
Firmy działające w sektorze nieruchomości – deweloperzy, zarządcy, pośrednicy, inwestorzy, fundusze i osoby fizyczne prowadzące najem – muszą nie tylko znać i stosować się do zawiłych regulacji podatkowych (np. VAT w budownictwie, podatek od nieruchomości, PCC, CIT), ale także zadbać o prawidłowe rozliczenia inwestycji, amortyzację oraz umowy z kontrahentami i najemcami.
Specjalnie dla branży nieruchomości stworzyliśmy usługi:
Księgowość
Kadry i Płace
Doradztwo podatkowe
Wsparcia w kontaktach z administracją publiczną
Fuzji i restrukturyzacji
Przekształcenia działalności
Analizy
To co nas wyróżnia to to, że jako jedni z nielicznych wiemy jak skutecznie i bezpiecznie rozliczać branże nieruchomości oraz jak optymalizować koszty, aby klienci nie płacili wysokich podatków nie mieli problemów z urzędami skarbowymi.
Dlaczego warto podjąć z nami współpracę?
Doświadczenie w sektorze nieruchomości: Obsługujemy deweloperów, fundusze inwestycyjne, zarządców nieruchomości, inwestorów prywatnych i komercyjnych – wiemy, z jakimi wyzwaniami mierzy się branża i jak skutecznie im przeciwdziałać.
Wszechstronność i elastyczność: Łączymy wiedzę z obszarów księgowości, podatków, prawa cywilnego i inwestycji, co pozwala nam skutecznie doradzać zarówno dużym podmiotom jak i klientom indywidualnym
Bezpieczeństwo podatkowe i zgodność z przepisami: Bezpieczeństwo podatkowe i zgodność z przepisami
Podejście strategiczne: Wspieramy nie tylko w rozliczeniach bieżących, ale też w planowaniu przyszłych inwestycji – od strony kosztowej, podatkowej i prawnej.
Najczęstsze wyzwania podatkowo-księgowe w branży nieruchomości
Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak możemy pomóc Twojej firmie nieruchomościowej – skontaktuj się z nami. Dobrze prowadzona księgowość to nie tylko obowiązek, ale realna oszczędność i spokój w kontaktach z urzędami.
Oto zestawienie najczęstszych wyzwań podatkowo-księgowych w branży nieruchomości, z którymi zmagają się właściciele i menedżerowie hoteli, restauracji, pensjonatów czy firm cateringowych:
1
Zastosowanie właściwej formy opodatkowania
- Dylemat: najem prywatny czy działalność gospodarcza?
- Ryczałt, skala podatkowa, CIT estoński, a może holding nieruchomościowy?
- Błędna kwalifikacja może skutkować zakwestionowaniem formy rozliczeń i domiarem podatku.
2
VAT przy sprzedaży i najmie nieruchomości
- Zwolnienie czy opodatkowanie VAT przy dostawie lokali? (pierwsze zasiedlenie, używane, 2-letni termin).
- Brak zgłoszenia opcji opodatkowania do US – utrata prawa do odliczenia VAT.
- Najem zwolniony a koszty z VAT-em – korekty, prewspółczynniki i obowiązki ewidencyjne.
3
Rozliczanie kosztów i amortyzacja
- Różne stawki amortyzacji: lokal mieszkalny, użytkowy, grunt – co można, a czego nie.
- Koszty remontu vs ulepszenia – inne skutki podatkowe.
- Koszty najmu prywatnego a firmowego – nie zawsze można wszystko wrzucić w koszty.
4
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
- 2% PCC przy sprzedaży bez VAT – często pomijane w praktyce.
- Aport nieruchomości do spółki – nie zawsze zwolniony z PCC.
- Brak złożenia deklaracji PCC-3 – odsetki i sankcje.
5
Podatek od nieruchomości (PON)
- Budynek czy budowla? – różne stawki, inna deklaracja.
- Pominięcie opodatkowania garaży, placów, instalacji.
- Spory z gminami o wartość podstawy opodatkowania (np. budynki w budowie, niewynajęte).
6
Rozliczanie przychodów z najmu
- Moment rozpoznania przychodu (zaliczki, kaucje, media).
- Najem krótkoterminowy (Airbnb) – często błędnie rozliczany jako najem prywatny.
- Obowiązki ewidencyjne przy ryczałcie – brak ewidencji = problem przy kontroli.
7
Zakupy i inwestycje przez spółki – strukturyzacja
- Brak planowania transakcji – nieoptymalne formy prawne.
- Nieprawidłowe aporty, zbycia udziałów zamiast nieruchomości (lub odwrotnie).
- Przenoszenie majątku do fundacji rodzinnych – często z pominięciem skutków podatkowych.
8
Ulgi i preferencje – niewykorzystywane możliwości
- Brak zastosowania ulgi B+R i IP Box (np. przy inteligentnym zarządzaniu nieruchomościami).
- Niedoszacowane korzyści z estońskiego CIT dla firm zarządzających lub inwestycyjnych.
- Brak wiedzy o ulgach termomodernizacyjnych czy amortyzacji przy zakupie z rynku wtórnego.
9
Kontrole i spory z fiskusem
- Spory o kwalifikację zwolnienia z VAT przy sprzedaży.
- Kwestionowanie momentu powstania przychodu z najmu.
- Niezgłoszenie schematu podatkowego (MDR) przy transakcjach optymalizacyjnych.
10
Brak analityki i kontroli finansowej
- Brak rozliczeń na poziomie lokalu/inwestycji – trudność w analizie rentowności.
- Niedostosowane systemy księgowe do obsługi najmu wielolokalowego.
- Brak danych do raportów dla banków, funduszy lub inwestorów – spowolnienie procesów.
Checklista podatkowo-księgowa dla branży nieruchomości
Najem prywatny czy działalność gospodarcza? Ryczałt 8,5%/12,5%, skala podatkowa, a może CIT estoński?
Sprawdź: czy Twoja działalność jest “profesjonalna” wg fiskusa – może się okazać, że ryczałt nie wystarczy.
Przy większych inwestycjach: spółka z o.o. lub holding nieruchomościowy mogą być korzystniejsze.
Dostawa nowego lokalu – obowiązkowo z VAT (23%), chyba że spełniasz warunki zwolnienia.
Lokal używany (>2 lata od pierwszego zasiedlenia) – może być zwolniony, ale tylko jeśli nie skorzystasz z prawa do odliczenia VAT.
Uwaga na opcję opodatkowania – konieczna pisemna umowa z nabywcą i zgłoszenie do urzędu skarbowego!
Ustal prawidłową stawkę amortyzacji (nie wszystko to 2,5%!):
– Budynek mieszkalny ≠ budynek użytkowy
– Lokale nabyte w spadku lub darowiźnie – inne zasady
Modernizacje? Ulepszenie czy remont? – różnica może kosztować dziesiątki tysięcy złotych
Sprzedaż lokalu między osobami fizycznymi (bez VAT) = 2% PCC
Aport do spółki? Też opodatkowany, chyba że wnosisz przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.
Nie zapomnij złożyć deklaracji PCC-3 w terminie!
Czynsz administracyjny, remonty, opłaty notarialne, prowizje pośredników – wszystko może być kosztem, ale tylko z odpowiednim dokumentem.
Czynsz płacony za lokal „na firmę”, który wynajmujesz osobom fizycznym? Uważaj – tu łatwo o pomyłkę i zakwestionowanie kosztu.
Ewidencjonowanie przychodów z najmu krótkoterminowego (np. Airbnb) – fiskus patrzy tu coraz uważniej.
Najem okazjonalny, instytucjonalny czy klasyczny? Każdy z nich ma inne implikacje podatkowe i prawne.
Zawieraj umowy pisemne, zbieraj dowody wpłat – i trzymaj porządek w dokumentach.
Kupujesz mieszkania w Hiszpanii albo masz najemców z Norwegii?
Uwaga na umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, rejestrację VAT-UE i obowiązek raportowania MDR!
Import usług – np. promocja inwestycji przez zagraniczną agencję – to często obowiązek rozliczenia VAT w Polsce (reverse charge).
Wzrost portfela nieruchomości = czas na przemyślenie struktury
– Czy warto przenieść nieruchomości do spółki?
– Jak przygotować się do sukcesji majątku, aby uniknąć podatkowego chaosu?
Aporty, darowizny, fundacje rodzinne – wszystko musi być podatkowo przemyślane.
Budynek czy budowla? Kluczowa różnica – różne stawki i inne zasady opodatkowania.
Nie polegaj na „domyśle” – dokładnie klasyfikuj każdy obiekt. Błąd może oznaczać wieloletnie niedopłaty z odsetkami.
VAT, PIT, CIT, PCC, podatek od nieruchomości – wszystko ma inne terminy.
Planuj płynność: rata kredytu, zaliczka na CIT i jednocześnie podatek od gruntu? Lepiej mieć to zaplanowane wcześniej.
Najczęstsze błędy podatkowe w branży nieruchomości
– Nieprawidłowe zastosowanie zwolnienia z VAT przy sprzedaży lokalu.
– Błędne rozpoznanie momentu powstania przychodu z najmu (np. przy zaliczkach).
– Rozliczanie kosztów związanych z lokalem prywatnym jako kosztów firmowych.
– Amortyzacja lokali bez podstawy prawnej (np. zaniżone stawki, błędne wartości początkowe).
– Nieprawidłowe rozliczenie aportów nieruchomości do spółek.
– Pominięcie obowiązku złożenia deklaracji PCC.
– Brak ewidencji przy najmie krótkoterminowym (a fiskus uwielbia Airbnb…).
– Brak rejestracji do VAT-UE przy usługach z zagranicy.
– Niezgłoszone obowiązki MDR (schematy podatkowe przy przenoszeniu majątku).
– Brak zgłoszenia do podatku od nieruchomości po zakupie gruntu/budynku.
Skontaktuj się z nami
Doradca biznesowy skontaktuje się z Tobą
i wspólnie ustalimy czy i jak możemy Ci pomóc?
Pracujemy od poniedziałku do piątku
w godzinach od 9:00 do 17:00
Wypełnij formularz
znajdziemy sposób, abyś legalnie płacił niższe podatki.
zabezpieczymy Twój majątek prywatny.
bezpiecznie przeprowadzimy kodeksowe przekształcenie lub aport przedsiębiorstwa.
pomożemy Ci założyć jednoosobową działalność gospodarczą lub spółkę.
Jak wygląda rozpoczęcie współpracy
Wystarczy wysłać do nas swoje dane kontaktowe przez formularz na stronie internetowej, a doradca biznesowy skontaktuje się telefonicznie lub mailowo, aby dokładnie zapytać o Twoje potrzeby i na ich podstawie przygotuje spersonalizowaną ofertę.
Spotkanie online lub stacjonarnie na którym wspólnie z doradcą podatkowym dobieramy najkorzystniejszą formę prowadzonej działalności i formę opodatkowania dla Twojej firmy.
- Podpisanie umowy o prowadzenie dokumentacji księgowej i kadrowo-płacowej,
- Podpisanie umowy o powierzeniu przetwarzania danych osobowych,
- Podpisanie upoważnień do składania dokumentów do Urzędu Skarbowego,
- Podpisanie upoważnień do składania dokumentów do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych,
- (opcjonalnie) Podpisanie upoważnienia do uzyskania danych z poprzedniego biura rachunkowego.
- Nadanie dostępu do Panelu Klienta,
- Rozmowa wewnętrzna i wybór Księgowej oraz Kadrowej odpowiedzialnej za opiekę nad firmą.
- Telefon powitalny od opiekuna odpowiedzialnego za rozliczenia księgowe oraz kadrowe.
- (dla spółek) Sporządzenie planu kont i ewentualnie sposobu raportowania wyników finansowych,
- Ustawienie parametrów w systemie informatycznym biura, (na zlecenie klienta) Pozyskanie informacji od poprzedniego biura rachunkowego
Chcesz założyć z nami firmę? Jesteśmy do Twojej dyspozycji! Więcej informacji znajdziesz tutaj:
Zakładanie działalności
Co mówią o nas klienci?
Aktualności
ze świata podatków
Koszty podatkowe z tytułu leasingu samochodu osobowego
Wynagrodzenie członka zarządu – opodatkowanie oraz procedura uzyskania
