Cesja umowy deweloperskiej to procedura przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej na inny podmiot. W kontekście rynku nieruchomości w Polsce, cesja umowy deweloperskiej jest stosunkowo powszechnym zjawiskiem, które może być korzystne zarówno dla nabywców mieszkań, jak i dla deweloperów. Jak kształtują się jednak kwestie dotyczące opodatkowania cesji VAT-em? Co na to orzecznictwo?

Cesja umowy deweloperskiej

Umowa developerska jest typem umowy, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku lub lokalu na rzecz nabywcy, zgodnie z określonymi warunkami. Zazwyczaj obejmuje ona również przejęcie przez dewelopera obowiązków związanych z uzyskaniem niezbędnych zezwoleń budowlanych i pozwolenia na użytkowanie. Cesja umowy developerskiej polega zaś na przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z umowy developerskiej na osobę trzecią. W praktyce może to oznaczać, że pierwotny nabywca lokalu lub budynku (najczęściej jeszcze w trakcie budowy) sprzedaje swoje prawa do nieruchomości osobie trzeciej.

Zgodnie z artykułem 509 Kodeksu Cywilnego, wierzyciel ma prawo przenieść wierzytelność na osobę trzecią bez zgody dłużnika, o ile nie sprzeciwia się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu ani właściwości zobowiązania. W kontekście nieruchomości, to przeniesienie wierzytelności oznacza możliwość przekazania prawa do nieruchomości na inną osobę przed ukończeniem budowy. Deweloper, który jest dłużnikiem, ma obowiązek ukończenia budowy i przekazania prawa własności nieruchomości cesjonariuszowi.

W takim wypadku zatem cedent i cesjonariusz zawierają umowę cesji, przekazując prawa do nieruchomości cesjonariuszowi. Umowa ta musi mieć formę pisemną, pod rygorem nieważności, a najczęściej przybiera formę aktu notarialnego. Cesja umowy deweloperskiej jest często wynikiem różnych okoliczności, takich jak pogorszenie sytuacji finansowej cedenta czy konieczność przeprowadzki. Daje ona możliwość przeniesienia praw do nieruchomości na inną osobę, co zdejmuje z cedenta obowiązki względem dewelopera. Wątpliwości pojawiają się tutaj jednak w kwestii podatku VAT – co mówi o tym zatem orzecznictwo?

Co z podatkiem VAT? – wyrok NSA?

Wiele osób liczyło na rozwiązanie tej kwestii pod koniec 2023 roku w ramach wyroku w sprawie o sygnaturze akt I FSK 1661/20. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) odmówił jednakże wtedy podjęcia uchwały w sprawie rozstrzygnięcia, czy cesja uprawnień wynikających z umowy deweloperskiej powinna być traktowana jako usługa opodatkowana stawką 23%, czy jako czynność związana z dostawą lokalu mieszkalnego, która podlega opodatkowaniu stawką 8%. Sprawa ta została skierowana do siedmioosobowego składu, co miało na celu ujednolicenie dotychczasowego orzecznictwa w tej kwestii.

Problem ten wynika z niejednoznaczności przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (VAT). Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, standardowa stawka podatku wynosi 23%. Jednakże art. 41 ust. 12a-12c tej samej ustawy przewiduje obniżoną stawkę 8% dla dostawy lokali mieszkalnych. W sprawie tej podatnik przedstawił dwa scenariusze dotyczące cesji umowy deweloperskiej:

1. Pierwszy scenariusz – podatnik wpłacił już wszystkie raty do dewelopera, ale jeszcze nie otrzymał lokalu, a następnie doszło do cesji umowy.
2. Drugi scenariusz – podatnik dopiero rozpoczął wpłaty do dewelopera, ale znalazł kupca i doszło do cesji umowy.

Podatnik argumentował, że cesję należy traktować jak dostawę lokalu mieszkalnego, co pozwalałoby na zastosowanie stawki 8% VAT. Organ podatkowy natomiast uznał, że cesja stanowi usługę świadczoną przez podatnika na rzecz cesjonariusza, która powinna być opodatkowana stawką 23%. Kwestia opodatkowania cesji umowy deweloperskiej pozostała na gruncie tej sprawy jednak niejednoznaczna, co prowadziło do różnorodnych interpretacji przepisów podatkowych.

Mimo tego, w ostatnim czasie, a konkretnie w dniu 24 czerwca 2024 r. NSA w składzie siedmiu sędziów wydał wyrok (sygn. akt I FSK 1661/20),  w którym orzekł, że cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej stanowi usługę opodatkowaną podstawową stawką VAT wynoszącą 23%. Sąd uznał, że cesja ta nie jest wystarczająco związana z dostawą lokalu mieszkalnego, aby mogła być uznana za dostawę towaru. W ocenie NSA, cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej jest więc usługą, która podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, czyli 23%.

Pamiętaj że dla bezpieczeństwa, najlepiej skontaktować się z doradcą podatkowym.