Czy robiąc flipy muszę być podatnikiem VAT?

26/02/2025

Flipy, czyli obrót nieruchomościami polegający na ich kupnie, remoncie i sprzedaży, stały się popularnym sposobem inwestowania na rynku nieruchomości. Zysk z takiej działalności może być znaczący, jednak wiąże się także z różnymi obowiązkami podatkowymi. Jednym z kluczowych pytań, które pojawiają się w kontekście flipów, jest kwestia czy osoba zajmująca się takim obrotem nieruchomościami musi być podatnikiem VAT. Odpowiedź na to pytanie zależy od kilku czynników, które postaramy się wyjaśnić w tym artykule.

Flip na rynku pierwotnym a podatek VAT – co warto wiedzieć?

Na rynku pierwotnym mamy do czynienia z nowymi nieruchomościami, które są sprzedawane przez deweloperów. Zasadniczo transakcje na rynku pierwotnym podlegają opodatkowaniu VAT. W Polsce stawka VAT na sprzedaż nowych mieszkań, domów czy lokali wynosi 8% (w przypadku nieruchomości mieszkalnych) lub 23% (w przypadku nieruchomości komercyjnych).

Inwestor, który decyduje się na flip nieruchomości na rynku pierwotnym, może stanąć przed koniecznością zarejestrowania się jako podatnik VAT, jeśli zamierza sprzedawać nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Jeśli inwestor prowadzi działalność gospodarczą i dokonuje obrotu nieruchomościami w sposób regularny, zostanie uznany za podatnika VAT, co wiąże się z obowiązkiem naliczania VAT przy sprzedaży nieruchomości.

Inwestor może również odliczyć VAT od zakupu nieruchomości (jeśli nieruchomość jest przeznaczona do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej), co może wpłynąć na opłacalność flipa. Warto jednak pamiętać, że odliczenie VAT może dotyczyć tylko tych nieruchomości, które są przeznaczone do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, a nie na przykład na wynajem do celów mieszkalnych.

Sprzedając nieruchomość nabytą na rynku pierwotnym w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia nie mamy prawa do korzystania ze zwolnienia na podstawie Art. 113 ust. 1 i ust. 9, czyli tzw. zwolnienia podmiotowego dla małych firm. Oznacza to, że już pierwsza sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT, a sprzedający ma obowiązek zarejestrowania się do podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Flip na rynku wtórnym a podatek VAT – co warto wiedzieć?

Rynek wtórny to sektor obrotu nieruchomościami, które zostały już wcześniej sprzedane lub użytkowane przez poprzednich właścicieli. W tym przypadku, nieruchomość, którą inwestor kupuje w celu jej sprzedaży, nie jest nowa, a jej właścicielem był ktoś inny przed aktualnym nabywcą. Z reguły flipy na rynku wtórnym dotyczą mieszkań w budynkach wielorodzinnych tj. tzw. wielkiej płycie, apartamentowcach lub kamienicach.

W przypadku flipów na rynku wtórnym, kwestia podatku VAT jest nieco bardziej złożona niż na rynku pierwotnym. Wiele zależy od tego czy doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak dawno doszło do pierwszego zasiedlenia oraz czy ponoszono wydatki na ulepszenie nieruchomości, a jeśli tak to jaka była ich wartość w stosunku do wartości nieruchomości z dnia nabycia.

Sprzedaż nieruchomości z rynku wtórnego jest co do zasady zwolniona z podatku VAT, chyba że sprzedaż następuje:

w ramach pierwszego zasiedlenia,
w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia,

Obrót nieruchomościami tzw. flipy na nieruchomościach, dokonywane są w większości przypadków na mieszkaniach w budynkach, które zostały wybudowane wiele lat temu np. często są to budynki z lat siedemdziesiątych ubiegłego wieku lub starsze. Zatem sprzedaż takich nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, a co za tym idzie nie mamy obowiązku zarejestrowania się do podatku od towarów i usług jako tzw. podatnik VAT czynny. Możemy, ale nie mamy takiego obowiązku, zarejestrować się do podatku VAT jako podatnik zwolniony z VAT.

Flipy na rynku wtórnym, a pierwsze zasiedlenie nieruchomości.

Podczas inwestowania w nieruchomości na rynku wtórnym, szczególnie w kontekście flipów, jednym z ważniejszych zagadnień podatkowych jest pojęcie pierwszego zasiedlenia nieruchomości. To pojęcie ma kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy dana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT czy też będzie z tego podatku zwolniona.

Pierwsze zasiedlenie nieruchomości to moment, w którym nieruchomość jest po raz pierwszy wykorzystywana w sposób, który nadaje jej cechy użyteczności. Z punktu widzenia prawa VAT, pierwsze zasiedlenie oznacza sytuację, w której nieruchomość zaczyna być użytkowana przez pierwszego właściciela bądź najemcę lub też oddana do użytkowania na własne potrzeby po jej wybudowaniu lub po jej modernizacji.

Jak widzimy mamy dwie sytuacje tj. rozpoczęcie użytkowania po wybudowaniu nieruchomości lub też rozpoczęcie użytkowania po modernizacji nieruchomości. Aby doszło do tzw. wtórego zasiedlenia nieruchomości z punktu widzenia ustawy o podatku VAT, nakłady na ulepszenie musza przekroczyć 30% wartości początkowej nieruchomości.

Jeśli nieruchomość na rynku wtórnym była już wcześniej użytkowana (np. przez poprzednich właścicieli), sprzedaż takiej nieruchomości po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia może zostać zwolniona z VAT. Zatem inwestor, który sprzedaje nieruchomość po jej użytkowaniu przez minimum 2 lata, może przeprowadzić transakcję bez naliczania VAT, a cała transakcja może podlegać tylko podatkowi dochodowemu (PIT lub CIT).

Ulepszenie nieruchomości a podatek VAT?

Ulepszanie nieruchomości to jeden z kluczowych aspektów inwestowania w nieruchomości, szczególnie w przypadku flipów. Warto zwrócić uwagę na to, jak takie działania wpływają na obowiązek rozliczenia podatku VAT. Ulepszenie nieruchomości wiąże się z wykonaniem prac, które mają na celu zwiększenie wartości użytkowej nieruchomości, np. modernizacja, przebudowa czy rozbudowa.

Nie wszystkie wydatki, które podnoszą wartość rynkową nieruchomości są wydatkami które można zakwalifikować jako wydatki na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT, które w tym zakresie odsyłają do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o podatku dochodowym od osób prawnych.

W przypadku typowych wydatków remontowych ponoszonych przez firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami nie mamy do czynienia z wydatkami o charakterze ulepszeń. Z reguły są to wydatki o charakterze remontowym. Wydatki takie jak remont podłogi, wymiana okien, remont łazienki, malowanie czy gipsowanie stanowią remont, a nie ulepszenie danej nieruchomości. Zatem nie ma żadnego znaczenia czy poczynione przez nas wydatki na remont przekraczają czy też nie przekraczają 30% wartości początkowej danej nieruchomości, gdyż wydatki na remont nie są uwzględniane w definicji tzw. wtórnego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Sprzedaż mieszkania z rynku wtórnego wraz z wyposażeniem

Sprzedaż mieszkania razem z wyposażeniem może rodzić dodatkowe pytania dotyczące tego, jak VAT jest naliczany w przypadku elementów wyposażenia, takich jak meble, sprzęt AGD czy RTV.

Jeśli mieszkanie jest sprzedawane razem z wyposażeniem, to wyposażenie traktowane jest oddzielnie od samej nieruchomości. Warto pamiętać, że sprzedając nieruchomości, niezależnie czy nowe, czy używane zapewne przekroczymy limit do zwolnienia podmiotowego w VAT na podstawie Art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT, który to limit obecnie wynosi 200.000 zł. Przy obecnych cenach nieruchomości trudno sobie wyobrazić, że sprzedaż nieruchomości mogłaby być poniżej tej wartości. Jak już powiedzieliśmy sprzedając nieruchomości używane, z rynku wtórnego nie mamy obowiązku rejestracji do podatku VAT. Jednakże czym innym jest sprzedaż wyposażenia, które się w tym mieszkaniu znajduje. W sytuacji, gdy wraz z mieszkaniem sprzedajemy np. sofę, kanapę, karnisz, firankę, zasłonkę, AGD jesteśmy zobowiązani do opodatkowania sprzedaży tych przedmiotów podatkiem VAT. Wystąpi także obowiązek zarejestrowania się do podatku VAT oraz uzyskania statusu podatnika VAT czynnego.

Chcesz omówić swoją sytuację z doradcą podatkowym? Wypełnij formularz poniżej – oddzwonimy do Ciebie.