Zawarcie umowy deweloperskiej to pierwszy krok w procesie zakupu mieszkania. W praktyce często zdarza się jednak, że z powodu różnych sytuacji życiowych, kupujący decydują się na dokonanie cesji umowy deweloperskiej, czyli przeniesienia praw i obowiązków z niej wynikających na inną osobę w zamian za stosowną opłatę.  W tym artykule przyjrzymy się konsekwencjom podatkowym, jakie mogą wystąpić po dokonaniu cesji umowy deweloperskiej.

Czym jest umowa deweloperska?

Zgodnie z art. 5 pkt 6 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako ustawa deweloperska), umową deweloperską jest umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której:

• deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a
•  nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Stosownie natomiast do art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Na czym polega cesja umowy deweloperskiej?

Cesja to potoczne określenie przelewu wierzytelności, o którym mowa w art. 509 Kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wskazanym przepisem przelew polega na tym, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.

Podkreślenia wymaga, że umowa deweloperska jest zaliczana do grupy umów wzajemnych, dwustronnie zobowiązujących, co oznacza, że na mocy podpisanej umowy obie strony umowy (deweloper oraz kupujący) nabywają określone prawa i obowiązki. Skutkiem tego, cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera – cesjonariusz przejmuje prawa i obowiązki pierwotnego kupującego. Co istotne, instytucja zmiany dłużnika została uregulowana w art. 519 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu). Przejęcie długu może nastąpić:

• przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;
• przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Zgodnie natomiast z art. 522 Kodeksu cywilnego, zarówno umowa o przejęcie długu, jak i zgoda wierzyciela na przejęcie długu muszą zostać zawarte na piśmie pod rygorem nieważności.

Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej

Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej wiąże się z potrzebą rozliczenia z organem podatkowym. W przypadku cesji umowy deweloperskiej, cedent (zbywca zbywcę praw i obowiązków z umowy deweloperskiej) generuje bowiem przychód ze sprzedaży praw majątkowych, zgodnie z art. 18 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawa o PIT). Oznacza to, że przychody z cesji muszą być opodatkowane zgodnie z obowiązującymi stawkami podatkowymi.

Organy podatkowe uznają bowiem, że przychód osiągnięty przez cedenta w związku z cesją umowy deweloperskiej nie stanowi przychodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zdaniem fiskusa, przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest bowiem przeniesienie własności nieruchomości lub udziału w prawie własności nieruchomości, a wyłącznie zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Konsekwencją tego, zgodnie z przeważającym poglądem – odpłatna sprzedaż przez cedenta ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (wg skali podatkowej PIT) jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o PIT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0115-KDIT2-3.4011.96.2019.3.AD), w której organ ten stwierdził wprost, że w przypadku cesji umowy deweloperskiej nie można zastosować przepisów odnoszących się do standardowej sprzedaży nieruchomości, jeśli przeniesienie praw własności ma nastąpić w przyszłości.

Ponadto cedent może uwzględnić (odliczyć od przychodu z cesji) koszty poniesione w związku z samą cesją a nawet w związku z poszukiwaniem cesjonariusza. Jak wskazano w ww. interpretacji indywidualnej, przychód z cesji można pomniejszyć o koszty, czyli przede wszystkim o kwoty wpłacone deweloperowi, a  także o wynagrodzenie notariusza, opłatę za wniosek do księgi wieczystej i odpisy, wynagrodzenie pośrednika oraz wydatki związane z zawarciem umowy cesji.

W tym miejscu warto również zaznaczyć, że dochody z praw majątkowych podlegają łącznemu opodatkowaniu z pozostałymi dochodami danego podatnika opodatkowanych na zasadach ogólnych, stosownie do art. 9 ust. 1a ustawy o PIT. Podkreślenia wymaga jednak, że cedent będzie zobowiązany do zapłaty podatku wyłącznie wtedy, gdy uzyska dochód, czyli uzyska od cesjonariusza kwotę wyższą, niż suma poniesionych dotąd kosztów dotyczących zarówno realizacji umowy deweloperskiej, jak i poniesionych przez cedenta kosztów zawarcia umowy cesji.

Co również istotne, w przypadku przychodów powstałych w związku z cesją umowy deweloperskiej, które, jak zostało to wskazane powyżej, podlegają opodatkowaniu PIT zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 18 ustawy o PIT, cedent nie będzie posiadał możliwości skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Ulga mieszkaniowa dotyczy bowiem dochodów powstałych w związku z odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw majątkowych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT.

Pamiętaj, że dla własnego bezpieczeństwa należy przedyskutować sprawę z doradcą podatkowym lub radcą prawnym. 

Na konsultację w łatwy sposób umówisz się pod numerem +48 538 116 064