W świetle coraz bardziej złożonych regulacji podatkowych, pytania dotyczące najmu prywatnego stają się tematem powszechnie omawianym wśród osób wynajmujących. Jednym z często poruszanych zagadnień jest rola kaucji i jej status w kontekście przychodu podatkowego. Czy kwota wpłacona jako zabezpieczenie przed ewentualnymi szkodami może być uznawana za dodatkowy przychód? Jeżeli tak, to jak należy ją rozliczyć?

 W dzisiejszym artykule podatkowym przyjrzymy się bliżej tej kwestii, analizując, czy kaucja w ramach umowy najmu prywatnego podlega opodatkowaniu i jakie mogą być związane z tym konsekwencje dla wynajmującego.

NAJEM JAKO ŹRÓDŁO PRZYCHODÓW

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Natomiast stosownie do art. 659 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Wpłacana przez najemców kaucja nie stanowi czynszu. Jaki zatem ma ona charakter i czy w momencie jej otrzymania od najemcy trzeba zapłacić od niej podatek?

KAUCJA TO ŚWIADCZENIE ZWROTNE

Zasadą jest, że kaucja jest świadczeniem zwrotnym, a zatem nie może stanowić ona przychodu. Konsekwencją jest fakt, że otrzymana przez wynajmującego kaucja, co do zasady, w ogóle nie stanowi przychodu i nie jest opodatkowana.

W konsekwencji pobrana przez wynajmującego kaucja nie jest przychodem z tytułu najmu, ponieważ co do zasady po zakończeniu trwania umowy podlega ona zwróceniu.

Sytuacja zmienia się jednak, jeżeli zostanie ona zatrzymana przez wynajmującego.

ZATRZYMANA KAUCJA JAKO PRZYCHÓD Z NAJMU

W momencie zatrzymania kaucji uznaje się, że kaucja stanowi przysporzenie majątkowe definitywne. Zatrzymana kaucja staje się zatem przychodem.

Na tym gruncie pojawiło się sporo wątpliwości, które ostatecznie rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny. Organy administracji skarbowej uznawały bowiem, że zatrzymana kaucja stanowi przychód z innych źródeł,  podatnik z kolei stał na stanowisku, że jest to przychód z najmu.

STANOWISKO NACZELNEGO SĄDU ADMINISTRACYJNEGO

W wyrok z dnia 14 stycznia 2020 r. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że przychodem z tytułu najmu może być oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) także wszystko to, co uzyskuje najemca na jej podstawie, z tytułu najmu. Wobec powyższego świadczenia pieniężne, tj. umowne rekompensaty, czy kary umowne uzyskane na mocy porozumienia z uwagi na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony stanowią przychód z tytułu umowy najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, co w konsekwencji powoduje, że nie można należności z tego tytułu zakwalifikować do przychodów z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy. Nie ulega bowiem wątpliwości, że przepis art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, który stanowi wprost o świadczeniach “z tytułu umowy najmu”, nie ogranicza katalogu świadczeń uzyskanych z tej umowy jedynie do czynszu. Stąd też kwoty uzyskane tytułem wcześniejszego rozwiązania umowy, w tym kara umowna jako wywodzące się z umowy najmu, stanowią przychód uzyskany tytułem najmu na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ma to oczywiście korzystne konsekwencje podatkowe dla wynajmujących, ponieważ przychód z najmu prywatnego jest opodatkowany według stawki 8,5%.

PODSUMOWANIE

Podsumowując, zasadniczo otrzymana kaucja nie stanowi przychodu wynajmującego. Jednakże, staje się ona przychodem w momencie jej zatrzymania. Stanowisko wyrażane przez sądy jest korzystne dla podatników, które uznają, że zatrzymana kaucja stanowi przychód z najmu, nie zaś z innych źródeł.

Kontakt w zakresie porady podatkowej dotyczącej opodatkowania przychodu z najmu prywatnego.

Kancelaria Podatkowa Andrzej Nowak Sp. z o.o.

Oddział Warszawa

E-mail: biurowaw@anowak.com.pl

Telefon: +48 25 682 30 44

Zapraszamy również do śledzenia naszych social media:

https://www.instagram.com/kancelaria_podatkowa_an/

https://www.facebook.com/profile.php?id=100064038363633

https://www.linkedin.com/company/69920260/admin/feed/posts/